mardi 23 juin 2009

actualité : vente d'un immeuble ; indivision et majorité des 2/3

La vente du bien immobilier au consentement des 2/3 de l'indivision : c'est possible....depuis la loi du 12 mai 2009


Poursuivant la volonté de modernisation du droit, la loi du 12 mai 2009 remplace un certain nombre de termes juridiques par des mots, moins abscons, dont l’usage est plus courant. Ainsi, la théorie des « impenses » devient plus simplement celle des dépenses. Le mineur qui est « habile » à se marier n’est plus « habile » à faire des contrats de mariage, il en est seulement capable (rappelons que l’âge au mariage est fixé en France à 18 ans, ce qui limite singulièrement cette hypothèse…).


Par ailleurs et surtout, la loi prévoit une procédure d’autorisation de la vente d’un bien immobilier indivis lorsque les 2/3 de l’indivision souhaitent vendre un immeuble. Il s'agit d'une disposition novatrice car auparavant, la vente d'un bien immobilier en indivision ne pouvait être réalisée que si l'unanimité des indivisaires étaient d'accord. On a vu qu'il existait également une procédure permettant de réaliser la vente, mais la mise en place de cette procédure supposait que l'on apporte la démonstration que la vente était réalisée dans l'intérêt de l'indivision (par exemple pour payer les droits de succession).


La procédure spécifique mise en place dans le nouvel article 815-5-1 du code civil rend possible la vente de l'immeuble si les 2/3 des indivisaires y consentent mais cette procédure est lourde car elle voit l’intervention du notaire, du Tribunal et suppose donc également l’intervention d’un avocat :


1ère étape: Les indivisaires qui souhaitent vendre le bien immobilier doivent d’abord prendre rendez-vous chez un notaire et lui expliquer leur intention de vendre.


2ème étape : Le notaire recueille l’intention des indivisaire, par suite, il signifie « cette intention » aux autres indivisaires.


3ème étape: Les autres indivisaires peuvent s’opposer ou se taire. Mais à l’issue d’un délai de trois mois, le notaire dresse un constat.


4ème étape: Il reste alors aux indivisaires qui souhaitent vendre à aller voir un avocat qui pourra saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir l’autorisation de vendre. Le Tribunal vérifiera que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

La démonstration à apporter par l'avocat n'est pas, comme dans les procédures d'urgence celle de l'intérêt de l'indivision, mais celle de la "non atteinte" aux droits des autres indivisaires: ce qui devrait être le cas par exemple si la vente est consentie dans des conditions de marché.

La loi précise que cette aliénation n’est pas possible en cas de démembrement de propriété sur le bien. Cela est bien normal car, on l'a vu, l’usufruit et la nue-propriété ne correspondent pas à une forme de propriété collective mais donnent à leurs titulaires des droits différents sur la chose. En pratique pourtant l'existence d'un tel démembrement de propriété est très courant car le conjoint est, en l'absence de dispositions, usufruitier de la succession (ou propriéaire du quart).

Rédacteur: Stanislas LHERITIER
copyright: Stantech real

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