dimanche 7 juin 2009

Memento-patrimoine: une autre forme de propriété collective? L'indivision

L’indivision était conçue dans le code civil comme un état précaire : elle était le préalable au partage successoral. Aujourd’hui, elle est encore subie dans les successions ou dans les divorces, où les héritiers ou les ex-époux ont des droits de même nature sur l’intégralité de la succession ou de la communauté tant qu’aucun partage n’est intervenu. Mais elle est souvent voulue, c’est le cas par exemple de concubins qui se présentent en tant que coacquéreurs de biens (ou copropriétaires). Le droit contemporain a introduit la nécessité pour l’indivision -même subie-, de pouvoir être organisée par les indivisaires.



Dans notre introduction, nous avons insisté sur le fait que l’apparition de la propriété privée était liée à un mode de gestion des biens en vue de leur conservation[1]. Or, si lors du décès d’une personne, la loi permet de déterminer qui sont les héritiers et quels sont leurs droits (cf. la transmission des biens), il n’en demeure pas moins que tant que le partage n’a pas eu lieu, tous les héritiers ont des droits concurrents sur l’ensemble de la succession : les biens successoraux sont la propriété collective des membres de l’indivision. C'est pourquoi les dispositions du code civil régissant l'indivision sont sous le titre livre Troisième « Des différentes manières dont on acquiert la propriété » sous le titre I « Des successions ». Le législateur de 1804 souhaitait éviter que faute de propriété privée, les héritiers, simplement copropriétaires, ne se désintéressent purement et simplement de la gestion de leurs biens collectifs. C’est la raison pour laquelle a été institué la règle selon laquelle « nul n’est censé demeurer dans l’indivision » : le partage qui met fin à l’indivision doit intervenir le plus rapidement possible, c'est-à-dire dès qu’un indivisaire le souhaite.

En réalité, aujourd'hui l’indivision est un état très répandu. Dans les successions, ce n'est pas seulement pour des raisons affectives (beaucoup de familles considèrent qu’infliger un partage au conjoint survivant est peu opportun). C'est également pour des raisons économiques que les indivisions perdurent: partager une succession, c'est diviser les actifs. Or, diviser une unité économique pérenne peut nuire à son exploitation. Par ailleurs et surtout, l’indivision, n'est plus seulement successorale, elle est devenue un mode d’organisation à part entière : la copropriété, c’est-à-dire la propriété de biens à plusieurs, n'est plus un régime honni par le code civil. Il trouve sa place dans une société capitaliste : il permet de réaliser à deux des investissements plus conséquents que ne le ferai une personne seule.


Un exemple d’indivision contractuelle

Jean et Marie vivent ensemble depuis quelques années. Ils envisagent d’acheter un appartement mais les prix sont élevés. Pour financer l’acquisition, Jean et Marie se porteront acquéreurs ensemble et pourront de ce fait obtenir de la banque un prêt plus important.

Dans le droit de la common-law, la propriété collective n'est pas vue comme un état précaire, mais comme un mode d'organisation à part entière. La multiplicité des droits réels permet en effet d'organiser les droits concurrents des copropriétaires sur la chose et surtout de régler la dévolution de la propriété collective en cas de décès.

La « tenancy in common » procure aux copropriétaires des droits proches de ceux des indivisaires: en en cas de décès d'un des tenants, son droits est transmis à ses héritiers par succession. Ainsi par exemple si A et B possèdent une propriété en « tenancy in common », si A vend sa quote-part à C alors B et C sont propriétaires en commun. Au décès de B, les héritiers de B, deviendront propriétaires en commun du bien avec C.

A coté de la « tenancy in common » , les parties peuvent s'accorder pour des formes de copropriété plus complexe: telle est le cas de la « joint tenancy » ou copropriété avec gain de survie. Dans cette forme de propriété chaque propriétaire possède à la foi sa portion du bien et le tout[2]. Lorsqu'un copropriétaire décède, rien n'est transmis: ni aux héritiers du copropriétaire décédé, ni aux autres copropriétaires. Le droit du copropriétaire s'éteint au moment de son décès et la propriété se retrouve libre du droit du tenant décédé. Ce droit suppose quatre conditions:

- Unité de temps: les copropriétaires doivent avoir des droits au même moment

- Unité de titre: le droit des copropriétaires doit naître du même titre ou contrat

- Unité de droit: les copropriétaires doivent avoir une même portion indivise du bien

- Unité de possession: chaque copropriétaire a le droit de posséder l'intégralité du bien.

Lorsque les conditions sont respectées, il y a bien une « joint tenancy » mais, ce droit n'est pas fixe dans le temps: les parties peuvent transformer leurs droits en une « tenancy in common », en détruisant l'une des quatre unités fondamentales. Par exemple, si un copropriétaire vend son droit, les droits des parties sur la chose trouveront leur source dans des contrats différents: la « joint tenancy » deviendra alors automatiquement une « tenancy in common ». De la même manière que l'indivision, la « joint tenancy » n'est pas destinée à perdurer dans le temps: en cas de difficultés les copropriétaires peuvent demander le partage du bien.

Une troisième forme de propriété collective est la « tenancy by the entirety ». Cette forme de propriété collective est réservée aux personnes mariées. Elle ressemble à la « joint tenancy » car au décès d'un copropriétaire, seul, le survivant a le droit sur la chose. Toutefois, dans cette forme de propriété, les copropriétaires ne possèdent pas « pour leur part et pour le tout[3] » mais « pour le tout et non pour leur part[4] »[5]. Le copropriétaire n'a pas de droit sur sa part :

- Il ne lui est donc pas possible de vendre sa portion à un tiers: les deux époux doivent être d'accord pour transférer le bien.

- Plus largement, il ne lui est pas possible de modifier son droit ou d'agir en partage.

Ce n'est qu'en cas de divorce que la « tenancy by the entirety » est transformée en une simple « tenancy in common » et est intégrée à la propriété maritale. En d’autres termes, la « tenancy by the entirety » remplit les mêmes fonctions que le régime de communauté mais sur un bien particulier et non sur une universalité de biens.

En droit français, on considère que le droit des successions doit triompher de la loi des parties. Les possibilités d'organiser contractuellement la dévolution d'un bien au décès sont limitées et encadrées par le droit des successions[6] : de sorte qu’il n’est pas possible, en principe de prévoir des formes de propriété avec gain de survie. Il n'existe pas d'autres formes de propriété collective que l'indivision. On étudiera la composition de l’indivision (section 1), les règles régissant sa gestion (section 2), les droits des indivisaires sur leurs parts indivises (section 3) et enfin la durée de l’indivision (section 4).



[1] Voir §7 à 16

[2] « per my et per tout »

[3] « Per my and per tout »

[4] « Per tout et non per my »

[5] La « tenancy by the entirety » peut être rapprochée du régime de la communauté universelle mais elle ne concerne qu'un bien particulier alors que la communauté concerne une universalité de biens.

[6] L'article 722 du Code civil dispose « Les conventions qui ont pour objet de créer des droits ou de renoncer à des droits sur tout ou partie d'une succession non ouverte ou d'un bien en dépendant ne produisent aucun effet que dans les cas où elles sont autorisées par la loi »

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