jeudi 30 septembre 2010

cession de droit au bail: exonération de la plus-value ou pas?



La question m'a été posée, elle amène une réponse, comme toujours en fiscalité, trés différente selon la situation. Il faut donc étudier le dossier avec la plus-grande attention - et se faire aider par des professionnels- car les distinctions à faire sont à la mesure des enjeux!

On sait que les petits commerçants qui exercent sous forme individuelle peuvent, lorsqu'ils vendent leur fonds de commerce, bénéficier d'exonération de l'impôt de plus-value. Plusieurs mécanismes coexistent : en fonction de la situation, et il est délicat de trouver s'il y en a un qui convient, - et celui qui convient le mieux- car plusieurs de ces régimes sont alternatifs... 

- Le premier est fait pour les petits entrepreuneurs. On l'appelle en pratique sous le petit nom de  "exoneration 151 septies" du nom de l'article du CGI qui prévoit ladite exonération de plus-value. Pour voir s'il est possible d'en bénéficier, le lecteur vérifiera si les conditions de ce régime sont respectées en se reportant au precis de fiscalié de l'administration sous le numéro 1263. Ce qu'il faut savoir, c'est que ce dispositif ne s'applique qu'aux commerçants qui exercent à titre individuel. Il est réservé aux cessions  des trés  petites entreprises: à savoir, pour les sociétés qui vendent des marchandises, celles qui ont des recettes inférieure à 350K€ et pour les prestataires de services, ceux qui ont encaissé moins de 126K €...d'ailleurs, au delà des seuils de 250K€ et 90K€, l'exonération n'est que partielle. En pratique, cette exonération était bien pratique dans les locations en meublé, car dès lors que cette activité pouvait être assimilée à une activité professionnelle, la plus-value (long terme) liée à la cession des immeubles était exonérée après seulement cinq ans d'exploitation (le législateur, parti à la chasse aux niches fiscales, a sensiblement durci les conditions d'acès à cette exonération pour les ativités de location meublée). Si donc, on a affaire à une vrai "trés petite" entreprise, cette exonération permet d'exonérer la plus-value, peu importe que la cession concerne seulement un élément d'actif, tel le droit au bail et non le fonds de commerce. Cette exonération vise à aider les petits commerçants ou les professions libérales qui n'ont pas fait pas fortune et qui quittent le monde des affaires sans la perspective d'avoir une retraite importante....alléger la fiscalité peut les aider à aller de l'avant.


- Le second dispositif  est celui des "petites" cessions: il a vocation à s'appliquer lorsque l'entreprise dépasse les seuils de l'exonération précédente mais lorsque la valorisation du fonds n'est pas tellement importante: c'est-à-dire qu'elle n'excède pas 500 000 €. Les conditions d'accès à ce régime sont exposées dans le précis de fiscalité de l'administration au numéro 1290. Ce qu'il faut savoir, c'est que cette exonération s'applique tant pour les cessions de fonds réalisées par les entrepreneurs "en société" (sous réserve des seuils de PME) que pour les entrepreneur à l'impôt sur le revenu. Mais, elle ne s'applique qu'aux cessions d'entreprises individuelles ou de branches complètes d'activité. Ainsi, si l'entrpreneur céde son droit au bail avec des immobilisations, et si le nouvel exploitant reprend les contrats de travail et poursuit l'activité, on peut penser qu'il s'agit d'une cession d'entreprise donc avec la possibilité de l'exonération de la plus-value si le prix de cession n'est pas trop élevé  (en ce sens Inst. 4B-1-05 n°51 à propos d'un boulanger). Mais, s'il s'agit d'une cession isolée du droit au bail, alors il n'y pas d'exonération, même si le droit au bail est cédé pour moins de 300 K€.  L'idée est que cette exonération existe pour favoriser la transmission d'entreprise, non pour garantir aux petits commerçants un éventuel complément de retraite (auquel, pourtant, ils auraient bien besoin lorsqu'il est impossible de vendre le fonds....) donc si le commerçant n'a pas réussi à créer une véritable entreprise, et si  celle-ci ne peut pas être transmise, il n'y a pas d'exonération de plus-value.


- Le troisième dispositif d'exonération est celui de la cession d'entreprise lors du départ à la retraite du commerçant. Il s'applique tant pour les commerçants qui exerçent en entreprise individuelle  et qui vendent leur fonds de commerce ( cf. precis de l'administration fiscale n°1281-1) que pour les commerçants qui sont à la tête d'une PME et qui vendent le titre de leur société (cf. precis de fiscalité n°944-4).  Il est d'application large car il s'applique aux PME, d'après la définition communautaire: seules les entreprises relativement importantes en sont exclues. Sous réserve d'une certaine concommittance entre la prise de retraite par le dirigeant et la cession, ce dispositif s'applique sans limitation de montant de plus-value. Mais, il n'exonére pas des contributions sociales. De la même manière que pour l'exonération de l'article 238 quater, l'idée de ce dispositif est  de favoriser la transmission d'entreprise : elle implique la poursuite par le cessionnaire de la même activité. Donc, la cession isolée du droit au bail, même dans le cadre d'un départ en retraite, ne peut pas bénéficier de ce dispositif.


Ainsi, à la question de savoir si une exonération de plus-value est possible lorsqu'on céde le droit au bail, la réponse est ambigue. Si, le droit au bail fait partie d'un tout et si...en réalité, c'est une entreprise qui est cédée, les trois possibilités d'exonération évoquées ci-avant restent ouvertes. Mais si l'entreprise ne fonctionne pas bien et si l'entrepreneur céde seulement le droit au bail sans aucune poursuite de l'activité alors l'exonération n'est possible pour les très petites entreprises. Il existe de nombreux cas ambigus: un bon conseil pourra aider à faire en sorte que la balance penche dans le bon sens en cas de contentieux...




Stanislas LHERITIER 


A rapprocher: si le fonds de commerce ne peut pas être valorisé, l'immobilier peut peut-être cédé sans trop de casse "fiscale": la loi de finances 2012 créée une douceur fiscale pour les entrepreneurs individuels qui vendent l'immobilier d'entreprise: http://www.memento-patrimoine.com/2012/01/loi-de-finances-2012-enfin-un-moyen-de.html.

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