mardi 30 novembre 2010

Transmettre l'immobilier à ses enfants par la constitution d'une SCI: à compter de 2011, la CSG sur la plus-value de cession ou d'apport ça calme!



Jean et Alexandra sont propriétaires d'un patrimoine immobilier donné en location. En retraite depuis quelques années, ces biens leurs procurent des revenus qui, cumulés à leurs pensions de retraites, sont supérieurs à leur train de vie. Ils en ont assez de payer de l'impôt sur leur revenus fonciers à 41%+12,3%. Ils envisagent de transmettre les biens immobiliers à leurs enfants mais ne souhaitent pas se dessaisir totalement de ce patrimoine: on ne sait jamais....

Avant 2011, dans une situation pareille, il est bien utile de constituer une SCI. Jean et Alexandra vendent les biens immobiliers à la SCI constituée entre parents et enfants. La fiscalité attachée à la vente n'a rien d'exorbitante puisqu'en ce qui concerne l'impôt de plus-value, les biens, détenus depuis plus de quinze ans en sont exonérés.

Constituée avec un capital faible, la SCI s'enrichit du patrimoine immobilier  acheté puisqu'au fur et à mesure des remboursements de l'emprunt contracté auprès d'une banque pour réaliser l'achat la SCI voit son passif diminuer. Ainsi, après paiement de l'emprunt, les enfants ont, avec une faible mise de départ, un patrimoine immobilier conséquent.

L'effet fiscal en matière d'impôt sur le revenu est que les revenus fonciers des associés de la SCI est beaucoup plus faible si on les compare à ceux des parents avant la réorganisation: d'une part, les enfants sont peut être imposés à un taux différent et plus faible, d'autre part et surtout  les intérêts de l'emprunt souscrit par la SCI pour acquérir les biens sont déductibles des revenus fonciers: du fait de la prise en compte de l'emprunt le résultat fiscal de la SCI est forcément plus faible. 

De leur coté, les parents placent le prix de vente sur des supports de placement faiblement taxés comme les assurances-vies.

C'était avant 2011! La nouvelle fiscalité devrait changer les choses.

En premier lieu, la fiscalité du contrat d'assurance-vie n'est plus si attractive....Le différentiel entre le rendement net de l'assurance-vie et le coût net de l'emprunt doit être déterminé avec précision : le gain fiscal lié à la déduction des intérêts d'emprunt apparaît finalement comme secondaire en terme de gain financier dans l'opération (cf. tableaux en libre accès sur google documents disponibles en lien à gauche). L'invetisseur devient responsable des variations de taux...

Ensuite et surtout, si la loi de de finances pour 2011 est votée, les coûts de mise en place de cette organisation vont exploser: les droits d'enregistrement seront sensiblement identiques en cas de vente (5%)  mais  la CSG sera due sur la plus-value - peu importe la durée de détention des biens-. Il en résulte que si Jean et Alexandra réorganisent leur patrimoine en vendant leurs immeubles à une SCI après le 1er janvier 2011, c'est bien 12,3% de la plus-value +5% prix de vente droit d'enregistrement +2% prix de vente notaire qu'il faudra payer: forcément c'est beaucoup  moins intéressant!

Alors, faut-il se précipiter pour constituer sa SCI avant que la nouvelle loi s'applique, c'est-à-dire le 1er janvier 2011? Est-il préférable de vendre les biens avant la fin de l'année? Que penser de l'intérêt d'un apport des biens immobiliers à une SCI avant la fin de l'année?

Réponse dans ma prochaine formation sur la fiscalité du particulier ce mercredi à Dauphine. 

5 commentaires:

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  3. Maître,

    Je viens de lire avec attention votre articles. Deux éléments pourraient être ajoutés :

    1- Dans le cadre de la transmission d'une patrimoine avec constitution d'un SCI, il ne faudrait pas oublier le rôle important du compte courant d'associé, surtout lorsque la donation est réalisée avec réserve d'usufruit, ou lorsque se sont les parent qui abonde dans la société pour combler les manques de trésorerie.

    cf article : SCI, Compte courant d'associé et mises en réserve


    2- Le SENAT a voté un amendement afin de revenir sur cette disposition prise par l'assemblée nationale (certes il s'agit peut être de reculer pour mieux sauter). :

    cf article : le senat supprime l'amendement rendant la CSG exigible sur la plus value immobilière


    Bien cordialement.

    Guillaume FONTENEAU
    leblogpatrimoine.com

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  4. Oui. Merci pour vos commentaires. Pour les comptes-courants d'associés OK: en pratique il faut réinjecter de l'argent.Si c'est les parents qui payent alors oui c'est une dette de la société sur les parents. La Société devra la rembourser (comme pour le banquier).
    Pour ce qui est de la CSG, l'amendement était soutenu par le gouv. je crois. C'est sur qu'on ne sait pas ce qui sera définitif(....et d'ailleurs, en fiscalité, vérité d'aujourd'hui n'est pas vérité de demain....)

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  5. Bonjour.
    Peut-on imaginer alors de constituer une SCI avec les enfants en apportant l'immeuble ?
    Les enfants, très minoritaires, s'endetteront pour racheter les parts de SCI et non un bien immobilier.

    Cordialement.

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