vendredi 31 décembre 2010

usufruit des biens immobiliers et holdings: méfions nous des abus!




On sait qu'en matière d'ISF, l'usufruitier est redevable de l'impôt sur la valeur en pleine propriété. C'est-à-dire non seulement sur son usufruit mais également sur la valeur de la nue-propriété qu'il ne posséde pas.

Une dame, -sans doute contrariée par cette disposition-, avait eu l'idée d'apporter l'usufruit de ses biens immobiliers à une EURL. L'idée pouvait sembler séduisante puisqu'en apportant l'usufruit, elle se voyait remettre des parts, certes en pleine propriété mais pour une estimation en ISF limitée à la valeur de l'usufruit des immeubles apportés (et non de la pleine propriété des immeubles comme avant l'apport).

Cette dame n'était pas la seule à avoir cette idée puisqu'il s'agit de la même organisation que celle utilisée par Madame Béttencourt pour la constitution de la "holding Thétis" qui perçoit ses dividendes de L'oréal...Mais ne confondons pas!  En fiscalité, il y a la cour des grands : la dame qui nous occupe était beaucoup moins riche...et l'organisation était critiquée car les biens apportés à la société étaient en réalité des biens  dont elle conservait la libre dispostion. 

L'administration a vu dans l'organisation de l'EURL un montage destiné à contourner les règles de valorisation de l'ISF. Elle utilise la procédure de repression des abus de droit pour taxer l'ISF éludé avec les pénalités de 80% correspondantes.La Cour de cassation dans un arrêt du 7 décembre 2010 lui donne raison :  "le caractère professionnel de l'activité de location pour les biens  n'est pas démontré". "l'acte d'apport d'usufruit de ces derniers, dans une structure juridique propre à leur assurer une neutralité fiscale, avait été inspiré par le motif exclusif d'atténuer les charges fiscales".

La jurisprudence en matière d'abus de droit et d'ISF est rare, ce qui donne une importance singulière à cet Arrêt. Pourtant sa lecture n'est pas trés explicite: lorsqu'une société détient des immeubles à usage de location (pleine propriété ou usufruit), elle est forcément à l'IS. L'apport par un particulier de son usufruit à une telle struture, peut correspondre à la préoccupation légitime d'organiser une gestion différente de celle qui serait la sienne dans le cadre d'une détention personnelle. Le recours à la Société peut en outre être justifié par des problématiques autres que fiscales, de faciliter la transmission succcessorale.

En l'espèce, la Cour de cassation a validé la position d'une Cour d'Appel selon laquelle  la société ne servait  qu'à éluder l'ISF. Ce qui était décisif c'est le fait qu'en réalité, l'apporteur se réservait la jouissance dudit bien.

La morale de l'histoire est qu'il n'est pas nécessairement mauvais de réaliser des apports d'usufruit à des sociétés holdings mais les personnes qui le font doivent être capables de démontrer que l'intérêt qui préside à une telle organisation n'est pas seulement fiscal.

Stanislas Lhéritier 

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