jeudi 14 avril 2011

Simulez la taxation des plus-values immobilières



On se souvient que lors de la discussion de la loi de finances 2011, un amendement parlementaire prévoyait  de soumettre les plus-values immobilières à la CSG, peu importe la durée de détention du bien. Cette mesure est-elle prévue dans le cadre de la réforme de la fiscalité patrimoniale? Les éléments rendus publics hier ne permettent pas de l'affirmer. Mais, il est  probable qu'une telle disposition soit rendue publique pour avoir effet à compter du dépôt du projet de loi en Conseil des Ministres ou intervienne à compter du dépôt d'un amendement parlementaire. Rien ne permet de l'affirmer....mais rien ne permet de l'infirmer....

Le tableur ici, est donc largement prospectif. Il permet de simuler l'impact qu'aurait une telle mesure sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un immeuble situé en France avant et après la modification de la loi. Comme les autres simulateurs, il est en accès libre : vous pouvez le copier ou en faire ce que vous souhaitez. Pour ceux qui utilisent le tableau en ligne, merci de ne modifier que les cellules en jaune (et non les formules). En cas d'impression ou d'erreur, vous pouvez me laisser un commentaire ou m'écrire (adresse mail: stanislaslheritier@gmail.com). 

Pour ceux qui sont persuadés que la mesure va passer cette fois-ci (mais c'est loin d'être sûr...) , il est possible d'envisager un apport du bien immobilier à une société immobilière. Un tel apport génére une plus-value taxée selon le régime de la fiscalité des plus-values immobilières, c'est-à-dire exonéré d'impôts si le bien est détenu depuis plus de 15 ans. L'apport a pour effet de purger la plus-value, c'est-à-dire qu'en cas de cession ultérieure, la nouvelle plus-value est calculée compte-tenu de la valeur d'apport de l'immeuble à la SCI et non de sa valeur d'origine. Ainsi pour un bien détenu depuis plus de quinze ans, le coût d'une telle réorganisation est environ de 0,715% (taxe publicité foncière)+1% de frais de notaires et 0,1% de taxe du conservateur. Les droits d'enregistrement, dans le cadre d'un apport à une société à l'impôt sur les revenu ne sont pas tellement importants (exonération, droit fixe de 375 € ou 500€ selon les cas). Il faut également compter le coût de constitution de la SCI de quelques centaines d'euros (à négocier selon le conseil choisi).

Ce coût est à comparer avec celui de la CSG qui résulte du tableau.

Bien sûr,  un tel apport s'inscrira dans une réorganisation patrimoniale globale: il n'est pas question d'opérer cette réorganisation, seulement pour éviter un impôt non voté et qui, même s'il était en place ne s'appliquerait qu'en cas de cession de l'immeuble....

Il est en tout état de cause, nécessaire de se renseigner auprès d'un professionnel avant d'opérer une telle réorganisation patrimoniale.

Stanislas Lhéritier   




French tax- capital gain- real property-sale of property made by an individual- For a computation of the capital gain tax derived by the sale of a real property located in France, please use the link on this message. The rate on the file applies only to a French resident who sales his property. Non French residents have special rate depending on the location of the residence of the saler (UE resident or not or /located in a tax heaven or not). This tax system leads to an exemption of tax in case of holding for more than 15 years. The tax reform may change the rebate in case of holding for more than 5 years but only for the social contribution which is to pay in addition to the income tax. Please note that such a reform would not change the tax system for non resident for capital gain tax: social contribution attached to the income tax never applies.

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