dimanche 24 mars 2013

Location en meublé et SCI: comment éviter l'IS?


En France, l'activité de location d'immeubles nus n'a rien à voir avec l'activité de location en meublé. La location d'immeubles nus est considérée comme une activité de rentier, les revenus qu'elle procure sont soumis à taxation dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, lorsque la location concerne des immeubles meublés, on considère que cette location peut être assimilée à une activité économique de type "hôtelière" (mais sans services), de sorte que le propriétaire qui met son bien immobilier en location en meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux.

Les deux catégories sont très distinctes. En particulier, dans les revenus fonciers, on détermine le résultat en tenant compte des revenus et des charges attachées à la gestion immobilière. Dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux, le contribuable peut pratiquer des amortissements sur les immeubles: ce qui diminue largement le résultat taxable.

Quand le bien immobilier est détenu en SCI, la location nue ne pose aucune difficulté. En effet, la société est fiscalement translucide et le revenu de la location est imposé chez l'associé en fonction de sa quote-part dans le capital. En revanche, la location saisonnière, en meublé, pose problème. On considère que la SCI est une société civile. Ce n'est pas le réceptacle adapté à une activité commerciale comme une activité pseudo-hôtelière  Une SCI qui fait de la location en meublé passe de ce fait "automatiquement" à l'IS. 

Dans un arrêt du 28 décembre 2012, le Conseil d'Etat décide de donner toute sa force à au principe d'assujettissement automatique à l'IS des SCI qui font de la location en meublé. Dans cet arrêt, il était question d'une résidence dans le midi acquise par le biais d'une SCI. La plupart de l'année, les propriétaires habitaient la résidence. Mais pendant les deux mois de l'été, de manière sporadique, ils la donnaient en location une partie de leur immeuble à des touristes. Nous ignorons comment les contribuables déclaraient les revenus tirés de la location. Toujours est-il que l'administration fiscale revient sur cette organisation. Elle considère que ce n'est pas parce que les locations sont sur une courte période que l'activité n'a à être qualifiée de location en meublé. Elle en tire la conséquence qui s'impose: la SCI doit être regardée comme une société à l'IS. La Cour de Cassation donne raison à l'administration.

Cette analyse est lourde d'effet pour le contribuable. Même si les recettes de locations estivales ne sont pas importantes, le contribuable et sa SCI se retrouvent imposés sur les revenus fictifs de la location pendant le reste de l'année: compte tenu des règles applicables en IS, la période pendant laquelle la résidence  disposition, doit être regardée comme créatrice d'un avantage en nature, voir d'un avantage somptuaire.

Cette situation désastreuse et catastrophique aurait pu être évitée si les contribuables avaient été bien conseillés:

1° Solution: il fallait transformer la SCI en SARL avant la mise en location en meublé

La SCI devient une SARL de famille, soumise à l'impôt sur le revenu. Les associés restent soumis à l'impôt sur le revenu mais dans la catégorie BIC dès lors que la SARL a une activité de location en meublé. L'IS est ainsi définitivement évité. Pour la période où le bien est laissé à disposition des propriétaires deux options sont possibles: soit les propriétaires louent leur bien, dans des conditions proches de celle du marché, et tout se passe comme si la société n'avait qu'une activité commerciale. Soit les propriétaires considèrent que la SARL a une activité saisonnière et réalisent un retraitement des charges de manière à faire en sorte que seules les charges afférentes à la période de location peuvent être déduites. Ainsi donc, la difficulté de cette solution est qu'elle est compliquée à gérer. Les frais de tenue d'une comptabilité en France ne sont pas négligeables.

2° Solution: faire un prêt à usage du bien immobilier au profit de l'associé qui exploite l'activité de location en meublé.

Rien n'empêche la SCI de laisser le bien immobilier à la libre disposition de l'un de ses associés. Un contrat particulier "le commodat" ou le prêt à usage, dont le régime juridique est détaillé dans le code civil permet justement d'organiser contractuellement cette répartition. 

L'associé ayant grâce au commodat la libre disposition du bien immobilier, il lui est loisible de réaliser une activité de location en meublé. 

Dans cette hypothèse, l'associé ne pourra pas amortir le bien, car il n'en est que détenteur et non propriétaire. Mais, il pourra simplement réaliser une petite activité de location en meublé, sans pour autant que la SCI ne soit considérée comme assujettie à l'IS.

L'avantage de cette organisation consiste donc dans sa simplicité. Elle ne nécessite qu'une mise au point contractuelle entre les obligations de la SCI et celle de l'associé qui bénéficie du prêt à usage. En outre, elle peut entraîner, pour les courtes locations, un effet d'optimisation fiscale: l'associé qui a l'activité de location en meublé pourra sans doute bénéficier du régime micro.




Dans bien des pays, il n'existe pas de distinction entre la location nue et la location équipée. Il est donc délicat d'expliquer pourquoi les choses simples sont finalement si compliquées en France. Mais L'intérêt de ces explications, c'est qu'elles permettent de trouver des nouvelles solutions.  En y réfléchissant, le commodat c'est à dire le prêt à usage, n'est pas bien éloigné du droit d’usage temporaire concept ou de la " long lease". En comparant ces institutions on découvre que dans le commodat comme pour la long lease, l'occupant dispose de la possibilité de réaliser l'activité de son choix: y compris la location en meublé. Dommage que les plaideurs, dans l'arrêt du 28 décembre 2012, n'avaient pas pensé à cette organisation. Il est vrai que l'environnement contractuel est, avec cette solution, bien différent.

Stanislas Lhéritier
Avocat spécialiste en droit fiscal
www.cabinet-lheritier.com




  

13 commentaires:

  1. Bonjour,
    Je suis tout à fait dans cette problématique et votre analyse m'intéresse.
    Cependant, il me semblait que le bénéficiaire d'un commodat ne pouvait pas proposer à la location le bien qu'on lui avait prêté, sinon, il en serait usufruitier ?
    Qu'en pensez-vous?
    Bien cordialement.
    jackycognee@gmail.com

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  2. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  3. Si la possibilité pour l'emprunteur d'effectuer des locations saisonnières est bien prévue par la convention de commodat, il n'y a pas d'abus de droit car l'article 1880 du Code Civil stipule précisément que "l'emprunteur ne peut se servir de la chose prêtée qu'à l'usage déterminé par sa nature ou par la convention".

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    1. ne vous inquiétez pas cher spéculateurs exploiteurs de la misére sociale et marchand de sommeil la loi alur vas interdire la location meuble saisonniere dans les villes de plus de 200 000 habitants ainsi vous paierez l inpots dut comme tout un chacun

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  4. Bonjour,
    L'article est très intéressant.
    Ceci dit, n'y aurait il pas une 3 ème solution : l'acquisition en nom propre et non plus sous la forme d'une société. Le bailleur nom propre peut louer en meublé et n'a pas la lourdeur et les couts d'une société (statuts, publication, frais comptable...).

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  5. Bonjour,
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    A bientôt.
    Cordialement
    P. Lelal
    http://www.colocation-adulte.fr/colocation-a-bordeaux/chambre-a-bordeaux

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  8. Je ne vois pas ce qui vous permet d'affirmer que la SCI « se trouve imposée sur les revenus fictifs de la location pendant le reste de l'année ». Il est en effet tout à fait loisible à quiconque, y compris une SCI, de se réserver la jouissance de biens immobiliers, sans avoir pour autant à considérer que cela constitue un revenu fictif imposable (art. 15 du CGI).

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  9. J'ai une question importante à vous poser concernant des inconvenants pour les SCI soumises à Impots sur les revenus (IR)(car ils font les locations non meublés) et les Sci soumises à l'Impots sur les société (IS)(car ils font les locations meublés) :

    J'ai appris que - Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société(soumise à IS), les plus-values sont imposables au titre de la plus-value au taux de 33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.


    Si j'ai bien compris:

    si une SCI familiale louait en non meublé pendant 28 ans ( alors était soumise à IR) , puis deux derniers années elle faisait la location meublé (alors a passé à IS).

    Au bout de 30 ans les associés de cette SCI décident de la vendre.

    Alors ils payent 33,33% la plus-valus?

    Tandis que s'ils continuaient la location non meublé pendant 30 ans , au moment de la vente cette SCI est exonérée de plus-valus?

    Pourriez vous me confirmer cette information, car je suis en train de conseiller à mes clients de meubler leurs appartements (d'une SCI qui loue en non meuble depuis 22 ans), mais vu cette inconvenant j'ai peur que je donne de mauvaises conseils.

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  10. Ces solutions sont totalement fausses! Et ceci est le site d'un avocat fiscaliste?
    Je vous rassure: le commodat n'est PAS une solution à ce problème; veillez à bien vérifier vos définitions!
    Comme on dit chez nous:
    LES CONSEILLEURS NE SONT PAS LES PAYEURS!

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