vendredi 23 août 2013

valeur de l'immobilier: enfin la transparence avec "Patrim usager"!


Pour de nombreuses impositions afférentes aux biens immobiliers, l'assiette de l'impôt est la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur de marché. C'est notamment le cas pour l'ISF et les droits de succession. Dans un premier temps,  il appartient au contribuable de déterminer la valeur de marché. Dans un second temps, l'administration peut remettre en cause l'estimation du contribuable en apportant la preuve que la valeur retenue par ce dernier est trop faible.

Jusqu'à ce jour, les armes n'étaient pas les mêmes. L'administration avait accès au fichier, forcément hyper détaillé et complet du Service des Hypothèques, tandis que le contribuable était bien démuni. Au mieux, il pouvait demander à son notaire d'interroger la base "BIENS", un fichier mis en place par le notariat (qui a su profiter de son monopole pour valoriser ses informations personnelles contenues dans les fichiers clients...bien avant google...et cela en faisant signer à tous leurs clients un accord contractuel.....et en faisant payer l'accès au fichier).

Cette dysmétrie de l'information entre l'administration omnisciente et le contribuable démuni n'allait pas sans poser des difficultés lorsque les contentieux de valeur allaient jusqu'aux tribunaux: les magistrats avaient une certaine tendance à considérer que le contradictoire, (c'est à dire la possibilité pour le contribuable de se défendre)-  n'était - en pratique- pas respecté: l'administration ayant une tendance "naturelle" à trouver les éléments de comparaison à "charge" plutôt qu'à "décharge"...

Après quelques années des critiques (feutrées) des avocats, Bercy a finalement fait passé dans une loi de finances (2010 je crois) la constitution d'un nouveau fichier informatisé qui devrait permettre aux contribuables d'accéder aux données pertinentes, tout en conservant la confidentialité de certaines autres données personnelles. La loi entre en application ces jours-ci avec le décret 2013-718 .

Sans aucun doute, il s'agit d'une avancée du principe de transparence, bien plus importante en pratique que la publication du patrimoine des ministres.

La question se pose de déterminer qui va profiter de cette avancée :

-  les contribuables qui ont des contentieux fiscaux, sans aucun doute, puisqu'ils pourront désormais passer le temps qu'il faut à trouver les éléments de comparaison pertinents pour exercer (ou non) leur défense. 
- Mais, nul doute que ce fichier devrait également profiter à l'administration. Avec la transparence généralisée, il va devenir très difficile à certains contribuable de soutenir qu'ils ignorent l'état du marché immobilier. En outre, on imagine aisément qu'avec les données des transactions publiques sur internet, les agents des impôts vont faire leurs choux gras des dénonciations et des contentieux de voisinage! 

Dans son budget, Bercy a planifié de rentrer 2 milliards au titre de la lutte contre la fraude fiscale, sans expliquer pourquoi et comment une telle rentrée aurait lieu cette année. Voilà peut-être une des piste exploitée....

Stanislas Lhéritier
Avocat spécialiste en droit fiscal
www.cabinet-lheritier.com




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