lundi 11 novembre 2013

SCI et mise à disposition gratuite du patrimoine au profit des associés: pas trop de formalités


Il n'est pas rare de constituer une SCI pour porter une résidence principale ou une résidence secondaire. Dans ce cas, les flux sont inexistants. La SCI n'a pas de recettes et les charges sont acquittées directement par l'occupant. Le choix d'utiliser la  SCI nest lié aux problématiques de transmissions ( avec la SCI pas d'indivision sur le bien immobilier, la gestion du bien immobilier est déterminée par le gérant dans le pacte social). Dans cette hypothèse concernant les impôts, les obligations sont restreintes. La SCI est hors champ des revenus fonciers et les obligations déclaratives sont faibles, voire inexistantes. Comme toute société civile, la SCI n'a pas à publier ses comptes: (i) aucun dépôt des comptes au greffe du tribunal des commerce. (ii) les obligations fiscales sont très limitées : la doctrine de l'administration admet qu'une déclaration 2072 soit faite la première année. Mais pour les années ultérieures, il n'y a plus rien à déclarer! C'est bien normal, car le droit fiscal s'intéresse aux flux d'argent (pour les taxer). Or, si les personnes font des SCI pour porter leurs résidences principales ou secondaires, c'est pour anticiper les problématiques de transmission: aucun flux, aucun revenu. Le droit fiscal, cette fois-ci, se désintéresse de ce pacte social, arrangement de famille!

Ci après la documentation:
Mise à disposition au profit d'associés

Les SCI qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées par l'administration (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n° 170) et la jurisprudence dominante (notamment : CE 7-7-1982 n° 30975 :  RJF 10/82 n° 944 ; CE 27-10-1999 n° 172940 :  RJF 12/99 n° 1597) comme se réservant la jouissance de ces logements. Elles n'ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais, en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.

Mise à disposition au profit de tiers

La doctrine administrative vise le cas où les logements sont mis gratuitement à la disposition des associés. Cependant, l'imprimé de déclaration des résultats n° 2072 prévoit expressément la déclaration des recettes des locaux autres que d'habitation que la société met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers. La valeur locative des locaux d'habitation mis gratuitement à la disposition de tiers ne doit donc pas non plus être déclarée.
Jugé en ce sens pour la mise à disposition gratuite à un tiers d'un logement appartenant à une SCI : en l'absence de bail, la SCI ne peut être regardée comme ayant renoncé à s'en réserver la jouissance (CE 27-10-1999 n° 172940 :  RJF 12/99 n° 1597).

Une seule Déclaration 2072 tant que les associés ne sont pas modifiés.

Les SCI  qui se bornent à mettre des logements à la disposition gratuite des associés  sont tenues de souscrire une déclaration au titre de l'année de leur constitution ; elles en sont en revanche dispensées au titre des années ultérieures sous trois conditions (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n° 240) :
-  aucune modification n'est intervenue dans la répartition du capital, la liste des immeubles et leurs conditions d'occupation ;
-  la société ne perçoit aucun revenu, y compris des produits financiers ;
-  aucune rémunération n'est versée aux associés.

Stanislas Lhéritier
Avocat
Spécialiste en droit fiscal

7 commentaires:

  1. si un associé accepte de céder des parts en échange de l'occupation d'un des biens immobilier de façon exclusive et à durée soit déterminée (selon la valeur des parts et le loyer perdu par la sci) comment serait imposée la cessation de parts?

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  2. Qu'en est-il, dans le même cadre, si les associés sont des personnes physiques et une personne morale (à l'I.S):
    -Au niveau des valeurs à déclarer en recettes
    -Au niveau de la déductibilité des charges et plus particulièrement des amortissements
    Merci d'avance d'apporter une réponse.

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  3. Il faut faire une double liquidation: une selon les revenus fonciers, une selon les BIC. Pour l'associés BIC (la société l'IS) la détermination du résultat tient compte des amortissements.

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  4. Si la SCI met à disposition un bien pour une personne de plus de 75 ans y a t'il exonération de taxe foncière ou non ? merci. Sylvie

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  5. J'ajoute cette sci ne dispose que de ce seul bien.

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  6. Bonjour

    si SCI met à la disposition à titre gratuit à tiers un logement pour une court durée quelles sont les démarches à effectuer et en même temps est-il légal et possible à faire? Ce quelqu'un proche de un associé.

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  7. bonjour,

    A ce jour, ma femme est copropriétaire d'un logement à 50% avec sa sœur (qui habite à l'étranger).

    Elle va désormais résider dans une SCI familiale (elle est associé avec ses parents et à sa soeur).

    A-t-elle le droit de la déclarer comme résidence principale et d'y loger à titre gratuit ? son statut fscal est-il propriétaire ou résident à titre gratuit ? idem pour son mari?

    D'autre part, elle pense louer en meublé le bien qu'elle habite actuellement. est ce possible ? peut-elle choisir le régime réel pour cette location ? (et donc créer des déficits)

    Je vous remercie pour votre aide sur ce sujet

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