mercredi 7 octobre 2015

La SCI: véhicule d'ameublissement confirmé par la Cour de Cassation



Dans la majorité des conventions internationales, les revenus immobiliers des sociétés à prépondérance immobilière sont taxés en France si les actifs immobiliers y sont situés. C'est donc souvent inutile d'utiliser une société étrangère pour éviter de payer l'impot sur le revenu en France. Les conventions internationales en matière d'impôt sur le revenu se sont adaptées à cette forme commune de détention de la propriété immobilière qu'est la société immobilière.

Par contre, l'utilisation de sociétés étrangères peut être très pratique pour contourner la territorialité de l'impôt successoral. En effet, si le droit commun permet la taxation des sociétés étrangères à prépondérance immobilières étrangères, rares sont les conventions fiscales en matière de succession à s'être adapté à cette forme de détention.

Dans la convention franco-monégasque, la convention fiscale donne à la france le droit de taxer les immeubles situés en France mais elle donne au pays de résidence du défunt le droit de taxer les biens mobiliers (c'est pareil dans beaucoup de pays comme l'autriche etc...). 

L'impot successoral monégasque étant - de loin- plus sympatique que l'impôt français, il est plutôt astucieux, pour un résident monégasque, d'acheter un bien immobilier en France au moyen d'une société étrangère plutôt qu'à titre personnel.

En effet, le monegasque qui achète un immeuble devient propriétaire d'un immeuble en France : la transmission de l'immeuble est soumise à l'impôt en France. En revanche, celui qui décède avec des titres d'une société étrangère n'est pas propriétaire d'un bien immobilier situé en France. Il a des parts de la société, des biens mobiliers, des meubles.Ils  sont donc taxés dans l'Etat de résidence, même si le patrimoine de la société est exclusivement constitué d'un immeuble situé en france. 

La Société permet d'ameublir l'immeuble, c'est-à-dire de le transformer en meuble et donc de se placer dans un environnement fiscal plus favorable.

L'administration fiscale, un Tribunal de Grande Instance, avait cru bon de semer le trouble dans cette belle logique et de sanctionner la "stratégie" de détention en Société en considérant que, sous couvert d'une société, on a un immeuble situé en France.

La Cour d'Appel ayant remis les choses en place, la position de la Cour d'Appel est confirmée par une décision de la Cour de Cassation  rendue la semaine dernière (Cass. ass. plén. 2-10-2015 n° 14-14.256. disponible ici)

La position de l'administration sur le sujet ayant semé une belle panique, on comprend aisément que la Cour Cassation ait jugé important de rappeler le droit dans sa formation la plus solennelle.


Faut-il s'offusquer de ce que les monégasques qui savent s'organiser ne payent pas d'impôt successoral en France? Peut-être. Mais,constituer une société étrangère pour détenir du patrimoine immobilier en France n'ouvre pas forcément un cadre fiscal alléchant: il y a la taxe de 3%.....

A notre vais, il faut surtout s'offusquer des incertitudes induites par la position, sans cesse changeante, de l'administration. C'est l'incertitude qui rebute les investisseurs internationaux, pas l'impôt.


Stanislas Lhéritier


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