jeudi 9 février 2017

Location en meublé et BIC: les conséquences de la nouvelle définition sur le commodat.

La loi de finances rectificatives pour 2016, s’inscrit dans une jurisprudence commentée et qui a suscité un grand nombre de contrôles fiscaux dans les régions touristiques: la location de sa villa en SCI, l’été, fait tomber celle-ci à l’IS. 

Jusqu’à présent la documentation administrative permettait de soutenir que la location occasionnelle relevait des revenus fonciers tandis que la location habituelle entraînait l’IS. Le critère entre l'occasionnel et l'habituel n'étant pas évident à trouver, il a été interprété assez strictement par le Conseil d'Etat.
Désormais la loi de finances dispose que la location relève systématiquement des BIC (LFR 2016, Art 114) et il en résulte qu’une SCI qui donne en location meublé ses immeubles même occasionnellement passe à l’IS….
Plus précisément l’Article 114 de la loi prévoit d'ajouter un article à la définition des BIC. - I. - Après le 5° du I de l'article 35 du CGI, il est inséré un 5° bis ainsi rédigé :


« 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés  ».
Est-ce que la nouvelle mesure a pour effet de supprimer la tolérance de 10% : non: puisque la tolérance vise précisément le cas où il y a parmi les recettes de la SCI des recettes BIC.
Est-ce que la  nouvelle rédaction valide la mise en place d’un commodat?
Il s’agit de répondre à une problématique assez répandue de celui qui achète une résidence secondaire par le biais d’une SCI et qui décide, parfois l’espace d’un été, parfois toute l’année de la mettre en location. Le passage à l’IS relève alors d’une véritable punition.
Une solution était de réaliser un commodat au profit d’un associé qui louait le bien en meublé.
Rien n'empêche la SCI de laisser le bien immobilier à la libre disposition de l'un de ses associés. Un contrat particulier "le commodat" ou le prêt à usage, dont le régime juridique est détaillé dans le code civil permet justement d'organiser contractuellement cette répartition.
        L'associé ayant grâce au commodat la libre disposition du bien immobilier, il lui est loisible de réaliser une activité de location en meublé.
        Dans cette hypothèse, l'associé ne pourra pas amortir le bien, car il n'en est que détenteur et non propriétaire. Mais, il pourra simplement réaliser une petite activité de location en meublé, sans pour autant que la SCI ne soit considérée comme assujettie à l'IS. L'avantage de cette organisation consiste donc dans sa simplicité. Elle ne nécessite qu'une mise au point contractuelle entre les obligations de la SCI et celle de l'associé qui bénéficie du prêt à usage. En outre, elle peut entraîner, pour les courtes locations, un effet d'optimisation fiscale: l'associé qui a l'activité de location en meublé pourra sans doute bénéficier du régime micro.
        L’organisation était parfois critiquée pour des raisons juridiques:le commodat étant un acte de gratuit il semblait délicat de prévoir que le commodataire puisse faire autre chose que de l’occuper lui-même et donc la location ne pouvait être envisagée. 
       La nouvelle rédaction de l’article 35 du CGI, fidèle à la notion de réalisme du droit fiscal, semble supprimer la difficulté: sont désormais visés les personne qui donnent en location des locaux d’habitation meublés (telles que les commodataires) et le texte vise expressément , la location directe ou indirecte.
        Reste la question de savoir si la loi nouvelle est interprétative ou si elle pose une nouvelle solution. A notre avis, elle n’est qu’interprétative puisque l’ancien texte pouvait être interprété comme tel à l’aune du principe directeur du réalisme du droit fiscal.

Cabinet Lhéritier

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